Was ist meine PV-Anlage im aktuellen Zustand noch wert?
Man mag im Allgemeinen davon ausgehen, dass der Zustand einer PV-Anlage auch den Wert dieser bestimmt. Dies ist genau dann der Fall, wenn die Bewertung aus Sicht des Anlagenbetreiber bzw. eines Investors erfolgt.
Ein Vertreter öffentlicher Interessen wird den Zustand einer PV-Anlage beispielsweise anhand der Einhaltung von baurechtlichen Auflagen und der Einhaltung von Unfallverhütungsvorschriften bewerten, die Versicherung anhand der Erfüllung von versicherungsvertraglichen Obliegenheiten.
In diesem Artikel wollen wir uns ausschließlich auf die Perspektive des PV-Anlagenbetreibers und möglichen Investoren beschränken.
Unterscheidungskriterien in der Zustandsbewertung
Der Zustand einer PV-Anlage lässt sich auf Basis dreier Punkte beurteilen: der optischen Einschätzung, der Produktionsdaten und der Untersuchung nicht sichtbarer Schäden.
Wie so oft im Leben zählt auch bei der PV-Anlage der erste Eindruck, also die Optik. Eine verdreckte PV-Anlage, beispielsweise auf landwirtschaftlich oder industriell genutzten Gebäuden, erweckt, egal wie gut diese gebaut und gewartet wurde, den emotionalen Eindruck, qualitativ nicht besonders werthaltig zu sein, da sicher mit erheblichen Leistungsverlusten zu rechnen ist.
Augenscheinlich ist auch der Zustand der Komponenten, wie beispielsweise die Installation der Module, Schäden an den Modulen und den Steckverbindungen an den Kabelanschlüssen, der Zustand der Verkabelung sowie der Zustand der Wechselrichter.
Ein wichtiger, nicht zu vernachlässigender Indikator ist die Art und die Vollständigkeit der Anlagendokumentation, ob nun in geordneter Papierform oder in eigens dafür konzipierten Online Dokumentenablagen.
Wichtige Dokumente, wie beispielweise Verträge, Genehmigungen, Anmeldungen bei der Bundesnetzagentur / dem Marktstammdatenregister, Garantien, Seriennummern der Module, Abnahme- und Wartungsprotokolle, Abrechnungen, Gutachten sind wichtige Bestandteile eines Photovoltaikanalgen-Betriebs.
„Die Stunde der Wahrheit“ bei der Bewertung des Zustands einer PV-Anlage kommt jedoch, wenn man die Produktionsdaten der Anlage analysiert; das heißt, ein langfristiger SOLL/IST-Abgleich der geplanten zu den tatsächlich produzierten Kilowattstunden in einem Zeitraum.
Der SOLL-Wert ergibt sich aus Planungssimulationen oder Gutachten, die bei Errichtung oder im Zuge des Erwerbs einer PV-Anlage erstellt werden. Hier wird mit standortspezifischen langfristigen Einstrahlungswerten und anlagenspezifischen Parametern, wie beispielsweise Ausrichtung, Neigung, Modulart, ein durchschnittlicher jährlicher Ertrag (spezifischer Ertrag) ermittelt.
Bewegt sich der IST-Wert, also die tatsächliche Produktion, im Rahmen des spezifischen Wertes im Rahmen des SOLL-Wertes oder besser, könnte sich der Anlagenbetreiber eigentlich beruhigt zurücklehnen. Doch lohnt es sich auch hier genauer hinzuschauen.
Um tatsächlich zu beurteilen, ob die Anlage die beste Performance liefert, lohnt sich als SOLL-Wert die tatsächlichen Wetterdaten des Standortes und den Vergleich mit ähnlichen Anlagen aus der Umgebung heranzuziehen. Denn eine PV-Anlage, die im letzten überdurchschnittlich sonnenreichen Jahr, nur im Rahmen des durchschnittlich langfristigen Mittels produziert hat, performt deutlich unter und muss dringend untersucht werden.
Um böse Überraschungen in der Zukunft zu vermeiden, ist es notwendig der PV-Anlage ein wenig tiefer unter die „Motoraube“ zu schauen, denn einige schleichende Probleme sind mit dem bloßen Auge nicht zu erkennen.
Beispielsweise liegt eine Gefahr in einer überdurchschnittlichen Degradation (Leistungsverlust) der Module und struktureller Schäden, wie beispielsweise Mikrorisse in den Modulen. Solche Schäden lassen sich sehr leicht, beispielsweise durch eine Thermografie, aufdecken.
Voraussetzungen für einen guten Zustand einer PV-Anlage
Die Qualität der PV-Anlage fängt schon beim Bau an. Die Wahl und die Abstimmung der richtigen Komponenten und eine sachgerechten Bauausführung, verbunden mit einer professionellen Anlagenabnahme legen den Grundstein für ein lohnendes Investment.
Saubere Verträge, ordnungsgemäße Grundbucheinträge und eine vollständige Dokumentation sind ein Muss für jedes Investment in Photovoltaik.
Die regelmäßige Überwachung der Erträge im Benchmark zur langfristigen Planung und im aktuellen Vergleich zu Wetterdaten sorgen dafür, Fehler frühzeitig zu erkennen und Maßnahmen zu deren Behebung einzuleiten. Das rechtzeitige Erkennen und Beheben von Fehlern sorgt dafür, dass keine Ertragseinbußen entstehen und sich kleine Fehler nicht zu großen Problemen auswachsen.
Die regelmäßige, mindestens einmal jährliche Vorort-Inspektion und Wartung sorgt dafür, dass sowohl ertragsrelevante, wie auch sicherheitsrelevante Mängel, die nicht über das Monitoring ersichtlich sind, aufgedeckt und behoben werden.
Jedem Betreiber sollte bewusst sein, dass ertragsrelevante Mängel ärgerlich sind, weil man Geld verliert, jedoch sicherheitsrelevante Mängel unter Umständen existenzielle Risiken bergen können, weil von denen Risiken für Leib und Leben ausgehen, für die der Anlagenbetreiber voll haftet.
Unter Umständen kann auch die Versicherung Ihre Leistungen ablehnen, wenn durch unterlassene Anlagenprüfungen, Instandsetzungen und Wartung versicherungsvertragliche Obliegenheiten verletzt werden.
Was ist Ihre PV-Anlage noch wert?
Bei der Bewertung von PV-Anlagen geht man von drei Werten aus, die im Laufe des betriebs der PV-Anlage stark differieren können. Dabei handelt es sich um den Sachwert, den Buchwert und den Ertragswert.
Der sogenannte Sachwert einer PV-Anlage gibt den Wert der verbauten Komponenten wieder. Dieser spielt in der Praxis eine eher untergeordnete Rolle. Dieser Wert ist ausschließlich für die Festlegung der Versicherungssumme wichtig, da dieser den Preis wiederspiegelt, zu dem eine PV-Anlage im Schadensfall ersetzt werden muss.
Da die Preise der Komponenten, wie Module und Wechselrichter, in den letzten Jahren stark gefallen sind, macht es Sinn, den aktuellen Sachwert der PV-Anlage regelmäßig zu ermitteln und der Versicherung mitzuteilen. Ein geringerer Wiederbeschaffungspreis kann deutlich prämienreduzierend wirken.
Von größerer Bedeutung ist der Buchwert der PV-Anlage. Das ist der Wert mit dem diese noch bilanziert wird. Er ergibt sich aus den bilanzierten Anschaffungskosten abzüglich der Abschreibungen.
Bei einer linearen Abschreibung verringert sich der Buchwert der PV-Anlage über die 20 jährige Abschreibungszeit, wie der Name schon sagt, linear. D.h. nach dem 10 Jahr ist die Anlage buchhalterisch nur noch die Hälfte des Anschaffungspreises wert. Sollte sich der PV-Anlagenbetreiber aus steuerlichen Gründen für eine Sonderabschreibung entschieden haben, so verringert sich der Buchwert in den ersten Jahren deutlich.
Im Falle eines Verkaufs muss darauf geachtet werden, dass die Differenz zwischen Verkaufserlös und Buchwert als Buchgewinn realisiert wird, auf den unter Umständen eine zusätzliche Steuerlast entstehen kann. Hier ist es ratsam, unbedingt vor dem Verkauf einen Steuerberater zu konsultieren.
Den tatsächlichen Wert einer PV-Anlage spiegelt der Ertragswert wieder. Dieser Wert beschreibt, welche Überschüsse (Einnahmen minus Ausgaben) über die verbleibende Restlaufzeit erwirtschaftet werden. Dabei werden die saldierten Überschüsse mit einem Abzinsungsfaktor zum Barwert abgezinst.
Ertragswertermittlung für PV-Anlagen
Die Einnahmenseite ist kaum zu beeinflussen, da diese aus der fixen EEG-Vergütung (€-Cent je Kilowattstunde), der fixen Anlagengröße (in Kilowattpeak) und dem spezifischen Ertrag (in Kilowattstunden je Kilowattpeak) resultiert:
Jährlicher Ertrag in € = Anlagengröße (KWp) x Einspeisevergütung (€-Cent/KWh) x spezifischer Ertrag (KWh/KWp)
Der spezifische Ertrag einer PV-Anlage wird auf Basis eines langjährigen Mittels an Wetterdaten ermittelt. Der tatsächliche Ertrag kann jedoch je nach Jahr schwanken. Zudem unterliegen die Module einer laufenden Degradation (Leistungsverlust), die im Durchschnitt 0,5 – 2 % im Jahr betragen kann.
Tatsächlich beeinflussen kann der Anlagenbetreiber die Einnahmeseite nur durch regelmäßige Reinigung und Wartung der PV-Anlage und die Optimierung des Direktvermarkters.
Die Ausgabenseite einer PV-Anlage kann dagegen vom Betreiber sehr aktiv beeinflusst werden. Zu den typischen Ausgaben einer PV-Anlage gehören die Pachtkosten, die in der Regel über die gesamte Laufzeit fix oder fix an die Einnahmenseite der Anlage gekoppelt sind. Auch am Eigenstrombezug der PV-Anlage lässt sich wenig optimieren.
Hingegen bieten Versicherungskosten, Kosten für die technische Betriebsführung (Monitoring, Wartung, Inspektion und Reinigung) und die Kosten für die kaufmännische Betriebsführung (Buchführung, Steuern, Jahresabschlusskosten) immer Möglichkeiten zur Optimierung und damit der Erhöhung der Überschüsse. Erhöhte Überschüsse ergeben dann einen höheren Wert der PV-Anlage.
Wer jedoch glaubt, dass das bewusste Sparen an laufenden Kosten durch Verzicht auf notwendige Wartungs- und Instandsetzungsarbeiten und daraus resultierende höhere Überschüsse automatisch zu einem höheren Wert führen, der irrt.
Die Aufwendungen für die Beseitigung eines Reparatur- und Instandsetzungsstaus werden immer vom Wert der PV-Anlage abgezogen. Gleichzeitig kann dies auch zum Verlust von Hersteller – oder Errichtergarnatien führen, was sich ebenfalls wertmindern auf die PV-Anlage auswirken kann.
Um den fairen Wert einer PV-Anlage zu ermitteln, werden die jeweiligen jährliche abdiskontierten Überschüsse bis zum Ende der EEG-Vergütungszeit summiert. Der Diskontierungszinssatz orientiert sich an einem möglichen Wiederanlagezinssatz für ein vergleichbares Investment.
Werterhöhend können weitere Überschüsse nach der EEG-Laufzeit gewertet werden, wenn es hier eine gleichgerichtete Meinung über die zukünftigen Erträge und Kosten und damit erwarteter Erträge gibt.
Fazit
Der Wert einer PV-Anlage ergibt sich aus dem Ertragswert auf Basis der erwarteten abgezinsten Überschüsse bis zum Ende der EEG-Vergütungszeit, den Zukunftserwartungen zu den Überschüssen nach der EEG-Laufzeit und dem technischen Zustand der PV-Anlage, der zu Abschlägen aufgrund von Reparatur- und Wartungsstau führen kann.
Nützliche kostenlose Tools zur Ermittlung eines Verkaufswert zu einem bestimmten Zeitpunkt finden Anlagenbetreiber unter www.rechner.solar. Weitere nützliche Informationen zur Investition und zum Betrieb von PV-Anlagen sind kostenlos unter www.investieren.solar erhältlich.
