Kaufverträge über Photovoltaik-Projekte
Worauf kommt es beim Kaufvertrag über eine Photovoltaikanlage an, damit er die Risiken möglichst gut abdeckt und ausgewogen ist? Erfahren Sie, wie Sie vorgehen und welche Punkte bis zur Unterschrift geklärt werden müssen.
Sobald Sie ein attraktives PV-Projekt gefunden und ihr Kaufinteresse bekundet haben, legt Ihnen in der Regel der Verkäufer einen Kaufvertrag vor. Vor der Unterschrift sollten Sie zunächst eine maximale Transparenz über den Kaufgegenstand durch eine technische und juristische Projektprüfung (Due Diligence) herstellen lassen. Die Ergebnisse dieser Prüfungen fließen in den Kaufvertrag ein, indem Vertragsinhalte nachverhandelt oder Klauseln geändert werden. Wie viel Änderungsbedarf Sie als Käufer anmelden, liegt in Ihrem Ermessen.
Was die wichtigsten Punkte beim Kaufvertrag sind wird im Folgenden umrissen – erst für Neuanlagen und dann für Bestandsanlagen.
Kaufvertrag über eine geplante oder eine neue Anlage
Kaufgegenstand: Die Anlagentechnik, die Höhe ihres Zahlungsanspruchs und der Standort sind möglichst genau zu konkretisieren (u.a. Leistung, Modultyp, Wechselrichtertyp, anzulegender Wert, Lageplan). Andernfalls droht mangels Bestimmbarkeit die Unwirksamkeit des Vertrages. Wenn einzelne Nachweise, Verträge oder Dokumente bei Vertragsschluss noch nicht vorliegen, können sie bei hinreichender Konkretisierung dennoch bereits mitverkauft werden und sind gegebenenfalls später einzureichen.
Zahlungszeitpunkte: Nach Vertragsunterschrift sollte der ausgehandelte Kaufpreis nicht auf einmal, sondern in Abschlägen gezahlt werden. Die Abschlusszahlung sollte erst erfolgen, nachdem keine erheblichen Risiken mehr bestehen, beispielsweise die Neuanlage ans Netz angeschlossen ist und Sie als Anlagenbetreiber beim Netzbetreiber eingetragen sind.
Gewährleistungsrecht: Insbesondere bei dem Kauf einer Neuanlage sollten Sie darauf bestehen, dass Ihnen der Verkäufer parallel zum Eigentumsübergang die vertraglichen Gewährleistungsrechte gegen den Errichter der Anlage abtritt. Im Gegenzug können Gewährleistungsrechte gegen den Verkäufer ausgeschlossen werden. Voraussetzung dafür ist eine technische Due Diligence, durch die der technische Anlagenzustand transparent gemacht worden ist.
Vertragsrücktritt: Bei noch nicht vollständig errichteten Anlagen kann es zu Verzögerungen kommen oder gar die Inbetriebnahme und/oder der Netzanschluss ausbleiben. Ihnen sollte daher ein Rücktrittsrecht für den Fall eingeräumt werden, falls die Inbetriebnahme und der Netzanschluss nicht jeweils bis zu einem bestimmten Zeitpunkt erfolgt sind.
Sonderfall: Ausschreibungsanlage
Beim Kauf einer neuen bzw. noch nicht errichteten Ausschreibungsanlage dürfen die rechtlichen Vorgaben der sog. Bieteridentität nicht verletzt werden. Diese besagt, dass der Bieter zum Zeitpunkt der Beantragung der Zahlungsberechtigung auch Anlagenbetreiber sein muss. Ist er dies nicht, besteht kein Vergütungsanspruch. Es sollte daher sichergestellt werden, dass die Anlage erst nach Beantragung der Zahlungsberechtigung, möglichst sogar zu einem noch späteren Zeitpunkt, in das Eigentum des Käufers übergeht.
Kaufvertrag über eine Bestandsanlage
Kaufgegenstand: Mitgekauft werden neben der Bestandsanlage selbst das technische Anlagenzubehör, die vollständige Anlagendokumentation und folgende, für den Betrieb der Anlage zwingend notwendigen Dokumente:
- Verträge (z.B. Nutzungsvertrag über die Freifläche / das Dach)
- Rechte (z.B. Zahlungsberechtigung bei Ausschreibungsanlage)
- Zulassungen (z.B. Baugenehmigung)
- Nachweise (z.B. Anlagenzertifikat)
Zahlungszeitpunkte: Der auszuhandelnde Kaufpreis sollte nicht auf einmal, sondern in Abschlägen gezahlt werden. Ein erster Abschlag wird gewöhnlich unmittelbar nach Vertragsschluss fällig. Zumindest der letzte Teil des Kaufpreises sollte bei einer Bestandsanlage erst dann gezahlt werden, wenn für Sie keine wesentlichen Risiken mehr bestehen. Dies ist unter anderem der Fall, wenn Ihnen die Bestätigung des Netzbetreibers über den Betreiberwechsel übersandt wurde. Bei Ausschreibungsanlagen sollte die Zahlungsberechtigung im Original vorliegt.
Gewährleistungsrecht: Falls sich die Bestandsanlage im Nachhinein als mangelhaft erweist, wollen Sie hinreichend abgesichert sein. Der Verkäufer dagegen hat ein Interesse daran, nach Kaufvertragsschluss möglichst nicht haften zu müssen. Um beiden Seiten gerecht zu werden, ist es in der Praxis üblich, dass der Käufer die Anlage und weitere Kaufbestandteile vor dem Abschluss des Kaufvertrages eingehend begutachtet (vgl. Juristische Due Diligence). So können die Gewährleistungsrechte ausgeschlossen und Ihnen im Gegenzug Garantien eingeräumt werden. Beispielsweise dafür, dass der Verkäufer tatsächlich Eigentümer bzw. Inhaber des Kaufgegenstandes ist und dass die Verträge, die für den Betrieb der Anlage zwingend erforderlich sind (unter anderem ein Grundstücks- oder Dachnutzungsvertrag) wirksam geschlossen und nicht gekündigt worden sind.
Vertragsrücktritt: Beiden Parteien sollte ein Rücktrittsrecht für den Fall eingeräumt werden, dass ein Vertragspartner seine Pflichten nicht erfüllt. Ein Grund für einen Vertragsrücktritt kann sein, wenn für Sie bis zu einem definierten Zeitpunkt keine Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen worden ist. Der Verkäufer sollte sich vom Vertrag lösen können, wenn Sie trotz Mahnung den Kaufpreis nicht bezahlen.
Wir möchten betonen, dass die hier aufgeführten Vertragsinhalte lediglich einen groben Überblick vermitteln sollen, selbstverständlich nicht abschließend sind und stets auf den Einzelfall angepasst werden müssen.
Dieser Beitrag wurde erstellt mit freundlicher Unterstützung von Paul Reich, LL.M., Rechtsanwalt bei der Kanzlei Arnecke Sibeth Dabelstein.
Dieser Artikel wurde in unserem Investitionsleitfaden veröffentlicht. Alle weiteren Artikel und Informationen zu Direktinvestitionen in gewerbliche Photovoltaik-Anlagen finden Sie unter: Milk the Sun – PV-Investitionsleitfaden.
