Kaufabwicklung bei Photovoltaikanlagen
Nach der grundsätzlichen Entscheidung für einen Projektkauf muss nur noch der Kauf an sich abgewickelt werden. Erfahren Sie, welche Transaktionsschritte anstehen, was dabei wichtig ist, wer Sie unterstützt und wie viel Zeit dafür eingeplant werden muss.
Nachdem Sie sich für den Kauf eines PV-Projekts entschieden haben, müssen bis zur Vertragsunterschrift wichtige Schritte organisiert werden: Das Projekt sollte technisch und juristisch bewertet, die Finanzierung beantragt und der Kaufvertrag ausgehandelt werden.
Dabei wird eine große Transparenz über den Zustand des PV-Projekts hergestellt, durch die sich beide Seiten gut auf einen fairen Kaufpreis einigen können. Zudem können wichtige organisatorische Rückschlüsse für die Zeitplanung gezogen werden. Im Folgenden wird eine Übersicht zu den jeweiligen Transaktionsschritten gegeben, die in den darauffolgenden Kapiteln inhaltlich vertieft werden.
PV-Projekt technisch prüfen
Die technische Due Diligence (“sorgfältige Prüfung”) überprüft die tatsächliche Performance eines PV-Projekts, analysiert technische Schwachstellen und leitet davon Vorschläge zur Leistungsoptimierung ab. Im Ergebnis erhalten Sie einen technischen Abschlussbericht, der als Entscheidungsgrundlage für den Kauf und die Bewertung der Photovoltaikanlage dient.
Bei Bestandsanlagen wird die technische Due Diligence anhand der Anlagendokumentation, historischen Ertragsdaten und einer Vor-Ort-Untersuchung durchgeführt. Auch Flächen- oder Projektrechte können im Rahmen der technischen Projektprüfung bewertet werden. In diesem frühen Stadium spielt ein unabhängiges Ertragsgutachten eine zentrale Rolle. Mit dessen Hilfe werden die zu erwartenden Erträge belastbar prognostiziert.
Eine zentrale Kennzahl des Ertragsgutachtens ist der spezifische Ertrag der Gesamtanlage (z.B. 750 kWp). Zur Beurteilung von bereits laufenden Anlagen wird dieser spezifische Ertrag mit den tatsächlichen Leistungsdaten in ein Verhältnis gesetzt und daraus der sogenannte „Performance Ratio” berechnet. Daran können Sie erkennen, wie nah eine Anlage an ihrem theoretischen Optimum produziert bzw. produzieren könnte. Werte von über 80 Prozent gelten hierbei als gut.
Durchgeführt wird die technische Due Diligence von spezialisierten Dienstleistern mit hoher PV-Expertise. Der Prüfungsumfang kann dabei deutlich variieren und an Ihren Bedarf angepasst werden. Je nach Projektumfang können Sie etwa zwei Wochen für das Ertragsgutachten und mehrere Wochen für die gesamte technische Due Diligence einplanen.
PV-Projekt juristisch prüfen
Im Rahmen einer juristischen Due Diligence werden die relevanten vertraglichen Bestandteile des PV-Projekts auf organisatorisch-rechtliche Risiken hin durchleuchtet. Das Ziel ist es, juristische Fallstricke zu vermeiden. Wenn rechtliche Risiken festgestellt werden, dann können diese entweder vorab ausgeräumt oder im Laufe der Preisverhandlungen mit eingepreist werden.
Je nachdem, wie weit das Projekt fortgeschritten ist, unterscheiden sich die juristischen Prüfungsschwerpunkte. Bei Projektrechten bzw. im Bau befindlichen Anlagen wird der Anlagen-Errichtungsvertrag intensiv geprüft, den Sie möglicherweise mit dem Generalunternehmer abschließen.
Bei einer Bestandsanlage hingegen wird der zur Debatte stehende Kaufvertrag eingehend untersucht. In beiden Fällen sollte sichergestellt sein, dass alle zum jeweiligen Zeitpunkt dazugehörenden Dokumente und Vertragsunterlagen vorliegen. Sollten essenzielle Unterlagen fehlen, werden diese im Rahmen der juristischen Prüfung nachgefordert. Gegebenenfalls werden auch aktuellere Nachweise (z.B. Grundbuchauszüge) verlangt, oder Nachträge zu bestehenden Verträgen ausgehandelt.
Ideal wäre es, wenn die juristische Due Diligence immer im Anschluss an die technische Projektprüfung durchgeführt wird. Dieses Vorgehen wird in der Realität nicht immer umgesetzt, zum Beispiel, wenn Sie eine kurzfristige Möglichkeit für einen Anlagenkauf erhalten und keine Zeit für eine zusätzliche technische Überprüfung aufwenden wollen.
Im Rahmen einer juristischen Due Diligence kann ein technischer Prüfungsbedarf, wie ein fehlender Statiknachweis, auch erst festgestellt werden.
Für eine juristische Projektprüfung können Sie eine auf erneuerbare Energien spezialisierte Anwaltskanzlei beauftragen. Optimal vorbereitete Transaktionen von kleineren und mittelgroßen Projekten können oft binnen weniger Wochen geprüft werden. Bei großen und komplexen Projekten hingegen kann die juristische Due Diligence mehrere Monate andauern.
Finanzierung sicherstellen
In der aktuellen Niedrigzinsphase gibt es für Photovoltaikprojekte kostengünstige Kredite, mit denen Sie Ihre Eigenkapitalrendite hochhebeln können (Leverage-Effekt). Für den Kredit sollten Ihre wirtschaftlichen Ziele klar sein (z.B. langfristige Anlage vs. Weiterverkauf mit Wertsteigerung).
Denn davon hängt nicht nur die bestmögliche Finanzierungsform ab, sondern auch die Gesellschaftsform, mit der Sie die PV-Anlage betreiben. Zudem unterscheidet sich, welches Verhältnis zwischen Eigen- und Fremdkapital für Sie am besten ist.
Als Finanzierungspartner kommen unterschiedliche Banken in Frage. Eine auf Photovoltaik spezialisierte Bank kann Sie dabei mit eigenem Fachwissen in wichtigen Fragen unterstützen. Die Bearbeitungszeit einer vollständigen Kreditanfrage liegt derzeit bei ca. 6-8 Wochen. Bis zum Zahlungseingang können weitere Wochen vergehen.
Kaufvertrag ausdefinieren
Als abschließenden Schritt, wenn die Ergebnisse der Projektprüfungen grünes Licht geben, muss der Kaufvertrag aufgesetzt bzw. geprüft werden. Ein besonderes Augenmerk liegt hierbei auf den Zahlungsmodalitäten, den Gewährleistungsrechten bei Mängeln und der Definition von Situationen, in denen ein Rücktritt vom Kaufvertrag möglich ist.
Der Übergang von einer juristischen Due Diligence zur Erstellung des Kaufvertrags ist fließend. An sich kann die Due Diligence als Vorprüfung angesehen werden. Da sich Juristen auch für die Vertragserstellung tief in Projektdetails einarbeiten müssen, ist es normalerweise empfehlenswert, für die juristische Due Diligence und den Kaufvertrag dieselbe Kanzlei zu beauftragen.
Wie lange es dauert, den Kaufvertrag aufsetzen zu lassen, ist schwer vorhersehbar. Grundsätzlich ist die Kaufvertragserstellung weniger umfangreich als die juristische Due Diligence. Zwischen dem ersten Vertragsentwurf bis hin zur finalen Unterschrift liegen in der Regel mehrere Wochen bis Monate. Je nach Auftragslage der Kanzlei kann die abschließende Prüfung des ausgehandelten Vertrages etwa zwei Wochen dauern.
Fazit: Für jeden der beschriebenen Schritte liegt der Schlüssel für eine zügige Umsetzung in der Verfügbarkeit und Zugänglichkeit der vollständigen Unterlagen und Nachweise. Fehlende Unterlagen können zu erheblichen Verzögerungen führen.
Verzögerungen liegen dabei nicht immer in der Hand des Investors, denn oft ist es in der Verantwortung des Verkäufers, bestimmte Dokumente bereitzustellen. Spätestens zum Jahresende steigt angesichts des sich nähernden Jahresabschlusses häufig der Druck auf alle Beteiligten. Mit einer vorausschauenden Planung sowie einer funktionierenden Kommunikation zwischen den Parteien lässt sich dem jedoch frühzeitig entgegenwirken.
Dieser Artikel wurde in unserem Investitionsleitfaden veröffentlicht. Alle weiteren Artikel und Informationen zu Direktinvestitionen in gewerbliche Photovoltaik-Anlagen finden Sie unter: Milk the Sun – PV-Investitionsleitfaden.
