Direktinvestition: Unterschiede zwischen den Projektphasen

In PV-Projekte kann in unterschiedlichen Projektphasen investiert werden. Sind neue oder bestehende Photovoltaikanlagen lukrativer? Erfahren Sie, welche Chancen und Risiken die Asset-Varianten jeweils mit sich bringen.

Wenn Sie in eine gewerbliche Photovoltaikanlage investieren wollen, dann müssen Sie entscheiden, in welcher Projektphase Sie investieren. Für Direktinvestitionen zur Auswahl stehen Projektrechte, schlüsselfertige Neuanlagen, im Betrieb befindliche Bestandsanlagen oder Abbauanlagen.

Erfahren Sie, was genau sich hinter diesen Asset-Optionen verbirgt, welche Vor- und Nachteile die Varianten in der Praxis haben und wie sich diese auf die Renditen auswirken.

Hierein können Sie investieren

Der größte Unterschied zwischen den Asset-Varianten ist, ob die PV-Anlage neu gebaut wird oder bereits in Betrieb ist.

Schlüsselfertige Anlagen („turnkey”): Das englische Wort „turnkey“ bedeutet schlüsselfertig. Die Neuanlagen werden in einem Zustand übergeben, in dem sie fertig gebaut und an das Netz angeschlossen worden sind.

Projektrechte: Sie erwerben die Rechte zur Errichtung und zum Betrieb einer PV-Anlage. Diese beinhalten unter anderem das Recht zur Nutzung der Fläche (z.B. Pacht- oder Kaufvertrag), das Recht den Strom einzuspeisen (Einspeisezusage des Netzbetreibers) sowie das Recht, die Anlage bauen und betreiben zu dürfen (Baugenehmigung).

Bestandsanlagen: Sie erwerben eine bestehende PV-Anlage, die bereits seit einem Zeitraum „am Netz ist“ und Strom in dieses einspeist. Sie hat damit schon eine produzierende Historie.

Abbauanlagen: Sind Bestandsanlagen, die abgebaut und an einem neuen Standort wieder aufgebaut werden, wobei die EEG-Vergütung gleich (hoch) bleibt. Dazu muss der Generator (mindestens die Module) mitgenommen werden. Welche weiteren Komponenten umgezogen werden, hängt von deren Alter (Wechselrichter) und ihrer Wiederverwendbarkeit (Unterkonstruktion) ab.

Zahlungszeitpunkte der Assets

Sobald eine geplante PV-Anlage baubereit ist („ready-to-build”), ist der Zeitpunkt gekommen, an dem Projektrechte üblicherweise vollständig bezahlt und übertragen werden. Baubereit bedeutet, dass alle Genehmigungen vorliegen und alle Verträge geschlossen sind. In Sonderfällen werden gestaffelte Zahlungen vereinbart, die dann an den Entwicklungsstand gekoppelt werden.

Auch wenn der Begriff „turnkey“ dies suggeriert, kann der Kauf auch erfolgen, bevor die Anlage „schlüsselfertig” übergeben wird. Häufig finanzieren Investoren den Bau der PV-Anlage Schritt für Schritt durch Teilzahlungen mit.

Dies ist vergleichbar mit Bauträgerprojekten bei Immobilien, die nach Baufortschritt in fest definierten Tranchen zu bezahlen sind. Insbesondere wenn nach Baufortschritt gezahlt wird, sollten die Zahlungen gut abgesichert werden.

Bei Bestandsanlagen erfolgt die Kaufpreiszahlung zu einem im Kaufvertrag definierten Zeitpunkt während des laufenden Betriebs. Die Zahlung kann aber auch gestaffelt werden, z.B. eine Anzahlung bei Vertragsunterzeichnung und eine Restzahlung nach der Bestätigung des Betreiberwechsels durch den Netzbetreiber und Übertragung der grundbuchlichen Dienstbarkeiten.

Für die Transaktion einer Abbauanlage muss genau definiert werden, welche Partei welche Aufgaben übernimmt. Für den Kaufzeitpunkt in Frage kommen: Abbau, Verpackung, Transport, Wiederaufbau oder die Wiederinbetriebnahme.

Chancen versus Risiken

Projektrechte: Beim Kauf kann der Investor meist großen Einfluss auf den Bau der PV-Anlage nehmen. Dahingegen trägt er – je nach Entwicklungsphase – neben dem zukünftigen Bau- und Netzanschlussrisiko meist auch das Entwicklungsrisiko. Jedoch kann an der gesamten Wertschöpfung des Projektes partizipiert werden.

Schlüsselfertige Anlage: Bei der Investition in eine Turnkey-Anlage können manchmal Investorenwünsche hinsichtlich der verbauten Komponenten (Module und Wechselrichter) oder der Vertragsgestaltung mit dem Verpächter, der finanzierenden Bank oder künftigen Dienstleistern noch berücksichtigt werden.

Die zukünftige Performance einer Turnkey-Anlage sollte sich der Investor über ein Ertragsgutachten aufzeigen lassen. Eine professionelle Bauabnahme der angeschlossenen PV-Anlage gibt die Sicherheit, dass die prognostizierten Erträge zukünftig auch erreicht werden können. Ein wesentlicher Vorteil der Turnkey-Anlagen sind die aktuell sehr günstigen Finanzierungskonditionen.

Bestandsanlagen: Die Projektgestaltung ist meistens abgeschlossen, es sei denn, Finanzierungs- und Serviceverträge müssen beim Kauf nicht übernommen werden. Ältere Finanzierungen sind teurer oder können meist nur durch eine Vorfälligkeitsentschädigung abgelöst werden. Demgegenüber steht, dass Käufer von Bestandsanlagen im Gegensatz zu Neuanlagen kein Bau- und Netzanschlussrisiko haben.

Die Performance von Bestandsanlagen kann anhand historischer Ertragsdaten leicht ermittelt werden. Ertragsrelevante technische Mängel können durch eine technische Inspektion vor Kauf der Anlage festgestellt werden. Bei einer Übernahme der Betreibergesellschaft (Share Deal) kann es in der Vergangenheit entstandene Betriebsprüfungsrisiken geben. Wenn sich beispielsweise herausstellt, dass eine Steuernachzahlung ansteht, wird diese durch die Betriebsübernahme „mitgekauft”.

 Abbauanlagen bieten immer dann große Chancen, wenn Sie die alte Anlage mit hohen Vergütungen zu einem guten Preis erwerben können und anschließend an einem optimalen Standort betreiben können. Wichtig ist auch hier, die Risiken zu kennen und richtig zu bewerten. Beim Abbau, Transport, Wiederaufbau und erneuten Netzanschluss kann etwas schiefgehen. Diese Risiken lassen sich professionell managen, indem der Vorgang durch erfahrene Partner juristisch und technisch begleitet wird.

Renditeerwartungen

Bleibt die finale Frage nach der Rendite: Hier sollten sich bestehende und neue Anlagen nicht unterscheiden. In allen Projektphasen richten sich die Renditen nach dem Ertragswert, der sich aus den abgezinsten Erträgen der verbleibenden Vergütungsjahre ergibt.

Das heißt, den jeweiligen Anschaffungskosten stehen die aktuelle Vergütung auf den eingespeisten Strom, die Restlaufzeit der Vergütung sowie die laufenden Kosten des Betriebs der PV-Anlage gegenüber.

Bei Projektrechten und Turnkey-Anlagen hängen die Renditen von den Gesamtkosten ab. Diese bestehen bei Projektrechten neben dem Kaufpreis für die Projektrechte aus den tatsächlichen Bau- und Netzanschlusskosten und können optimiert werden, wenn Sie den Bau selbst organisieren.

Im Gegenzug tragen Sie das volle Baurisiko. Bei den schlüsselfertigen Anlagen hingegen ist das Baurisiko kleiner und die Gesamtkosten hängen ausschließlich vom Kaufpreis ab. Bei einer Bestandsanlage, die schon einige Jahre am Netz ist, wird der Vergütungssatz höher sein als bei einer neu erbauten PV-Anlage, jedoch ist ihre Restlaufzeit kürzer.

In allen Projektphasen entscheidet die Bepreisung von Chancen und Risiken über den Kaufpreis und über Ihre Rendite. Deshalb kommt es beim Projektkauf auf eine gute Vorbereitung der Preisverhandlungen an.

Dieser Artikel wurde in unserem Investitionsleitfaden veröffentlicht. Alle weiteren Artikel und Informationen zu Direktinvestitionen in gewerbliche Photovoltaik-Anlagen finden Sie unter: Milk the Sun – PV-Investitionsleitfaden.