Prozessuale Schritte – Technische Due Diligence
Vor dem Kauf einer größeren Photovoltaikanlage sollten technische und organisatorische Fallstricke ausgeschlossen werden. Erfahren Sie, welche Risiken geprüft werden und welche Aussagekraft die Ergebnisse bieten.
Bevor Sie investieren, können Sie sich durch eine technische Due Diligence vergewissern, ob das Investment sinnvoll ist und die erwarteten Erträge erwirtschaften kann. Dafür können Sie erfahrene Gutachter beauftragen. Im Ergebnis erhalten Sie eine unabhängige Bewertung der technischen und organisatorischen Risiken.
Vor jedem Kauf sollten Sie in Erfahrung bringen, ob die Ertragsprognose realistisch ist. Bei Neuanlagen empfiehlt es sich, die Projektplanung abzuklopfen. Frühzeitig erkannte Planungsfehler können noch vor dem Bau der Anlage ausgeräumt werden.
Ebenso wichtig ist es zu merken, wenn organisatorische Fallstricke bestehen. Beispielsweise wäre es fatal, wenn eine Photovoltaikanlage über Monate oder Jahre nicht angeschlossen werden kann, weil kein Trafo vorhanden oder die Netzzusage verfallen ist.
Ist die Anlage bereits gebaut, sollte die Dokumentation sorgfältig gesichtet werden. Bei bereits in Betrieb befindlichen Bestandsanlagen wird eine Vor-Ort-Untersuchung der Anlage empfohlen.
Wann sollten Sie die Technik prüfen lassen?
Ab einer Größe von etwa 100 kWp installierter Leistung ist eine technische Due Diligence sinnvoll. Neuanlagen sollten geprüft werden, sobald Fläche und Netzanschluss gesichert sind.
Da bei Bestandsanlagen weder in die Umsetzung noch in die Vertragsgestaltung eingegriffen werden kann, reicht es, wenn Sie Ihr Prüfergebnis vor Vertragsunterschrift erhalten. Mithilfe der unabhängigen Risikobewertung erfahren Sie, ob die Investition sinnvoll ist oder besser eine andere Photovoltaikanlage gekauft werden sollte.
Was sollte geprüft werden?
Neben der Technik prüft die technische Due Diligence organisatorische Knackpunkte:
Realistische Ertragsprognose: Ein vom Verkäufer oder Anlagenbauer unabhängiges Ertragsgutachten ist essentiell. Die Simulation berücksichtigt die geplante oder bereits verbaute Technik, die Ausrichtung, die Modulneigung und etwaige Verschattungen durch Bäume, Berge etc. Zudem werden standortspezifische Klimamodelle eingesetzt, um so eine realistische Ertragsprognose zu erreichen.
Plausible Stromvermarktung: Ebenso renditerelevant ist eine Plausibilitätsprüfung der Stromvermarktung. So muss beispielsweise ein Eigenverbrauch mit schlüssigen Annahmen berechnet worden sein. Ebenfalls müssen grundlegende Voraussetzungen für eine Vergütung nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) erfüllt werden.
Funktionierende Solartechnik: Es muss geklärt werden, ob die geplanten Komponenten einer Neuanlage wirklich für den Einsatz geeignet und verfügbar sind. Bei Bestandsanlagen können unterschiedliche stichprobenartige Messungen und eine Inaugenscheinnahme vor Ort den technischen Zustand und die Funktionsfähigkeit der Anlage validieren.
Mithilfe einer Thermografie können zudem übermäßig erwärmte Stellen und somit Defekte erkannt werden.
Auflagen: Ebenfalls muss gesichtet werden, ob weitere Auflagen – wie zum Beispiel Blitz- oder Brandschutz – bestehen und technisch erfüllt werden.
Statik und Blitzschutz. Für den Betrieb einer Dachanlagen muss ein Statik-Nachweis vorliegen. Wenn am Gebäude bereits ein Blitzschutz vorhanden ist, muss sichergestellt werden, dass dieser durch die PV-Anlage nicht schlechter werden wird.
Netzanschluss: Bei Neuanlagen ist organisatorisch grundlegend, ob eine gültige Netzzusage für die Photovoltaikanlage besteht. Zudem sollte geschaut werden, wo sich der Netzzugangspunkt befindet und ob der Netzanschluss wirtschaftlich tragbar ist.
Grundstücke: Im Grundbuch müssen Dienstbarkeiten, sprich entsprechende Nutzungsrechte, für die Grundstücke der Anlage und der Linie eingetragen sein und entsprechend technisch umgesetzt werden. Für die Wartung der PV-Anlage muss zudem ein Zugang existieren und dessen Nutzung vertraglich abgesichert sein.
Projektverträge: Die Plausibilität von Projektverträgen und die technische Machbarkeit etwaiger Auflagen müssen überprüft werden. Aus der Erfahrung heraus wird so schnell festgestellt, wenn wesentliche Punkte fehlen oder marktunüblich sind. Beispielsweise sollte das Abnahmeprozedere definiert worden sein, damit im Nachhinein klar ist, was als Mangel gilt und was nicht.
Bei der Überprüfung organisatorischer Voraussetzungen kann es zu Überschneidungen mit der juristischen Due Diligence kommen. Rechtsfragen klärt die juristische Due Diligence, während bei der technischen Due Diligence die Umsetzung im Vordergrund steht.
Beispiel: Steckverbindungen
Bei einer technischen Prüfung vor Ort werden die Steckverbindungen häufig beanstandet. Wenn hingegen bereits in der Planung auf sortenreine Steckverbindungen geachtet wird, werden gleich passende Stecker bestellt und verbaut. Dadurch erübrigt sich eine nachträgliche, kostspielige Demontage einzelner Module.
Ergebnis der technischen Prüfung
Als Grundlage für Ihre Investitionsentscheidung erhalten Sie eine Einschätzung der technischen Risiken. Dabei ist folgende Kategorisierung üblich und sinnvoll:
- Akzeptable Risiken, die sie hinnehmen können.
- Handhabbare Risiken, die aktiv bekämpft werden müssen.
- Deal-Breaker-Risiken, bei denen Ihnen von einem Kauf abgeraten wird.
Zusammenfassung
- Je früher eine technische Due Diligence durchgeführt wird, desto besser können mögliche Projektrisiken erkannt und behoben werden.
- Ab 100 kWp ist eine Due Diligence-Prüfung ratsam und wirtschaftlich sinnvoll.
- Bestandsanlagen sollten immer auch Vor-Ort geprüft werden.
Dieser Beitrag wurde erstellt mit freundlicher Unterstützung von Dr. Daniel Faltermeier, Geschäftsführender Gesellschafter, helioconsult GmbH.
Dieser Artikel wurde in unserem Investitionsleitfaden veröffentlicht. Alle weiteren Artikel und Informationen zu Direktinvestitionen in gewerbliche Photovoltaik-Anlagen finden Sie unter: Milk the Sun – PV-Investitionsleitfaden.
